Вся правда о «Воздвиженки»: маркетинговый аудит проекта

Понеділок, 06 вересня 2010, 13:20

Проект «Воздвиженка» именуется в народе мертвым проектом. Так уж сложилось, что мистика вокруг жилого комплекса присутствовала еще на стадии зарождения самой идеи. Да и сейчас ситуация мало изменилась. Несмотря на многочисленные попытки определенных людей, продвинуть проект все равно не удается. Несмотря на разрекламированный имидж о возрождении и строительстве комплекса, проект пребывает в том же состоянии. Строительство не ведется, покупателей нет, да и покупать нечего. Вот что пишет в «Блоге обманутых инвесторов», один из участников проекта: «Не верьте ни одному слову. У нас нет электричества, воды, инфраструктуры. Дома на Воздвиженки не пригодны к жилью! Никто туда не переезжает - это не возможно!!!! Большая часть квартир и домов там не продана. И если бы все перечисленные в статьях люди имели там жилье - то уже давно бы, наверное, "порешали". А так - полный беспредел.... Пустой квартал!»
На нашем сайте была опубликована статья «Городок миллионеров «Воздвиженка» оживает», которая получила отклики и возражения относительно того, что дела обстоят не так, как это подает компания «Киевгорстрой - 1м. Загороднего». Поэтому мы решили детально разобраться в ситуации и узнать, как чем на самом деле "дишит" этот проект.
Для начала проанализируем месторасположения и окружения участка.
Участок расположен в Подольском административном районе г. Киева, в границах исторической части урочища Гончары и урочища Кожемяки. Район расположения участка находится в зоне расширенного центра со средним уровнем престижности. Относительно низкий уровень престижности месторасположения участка обусловлен его расположением в низине, на протяжении многих лет находящейся в запустении. В дополнение к этому, благодаря исторически сложившимся условиям, данное место считалось среди киевлян местом с «отрицательной энергетикой», что обуславливалось многовековыми предрассудками и поверьями.
С северной стороны участок выходит на ул. Верхний Вал и Нижний Вал, которые являются транзитной транспортной магистралью. Данные улицы обладают низким уровнем престижности в виду их технического и эстетического состояния. С северо-восточной стороны участок ограничен г. Замковой, являющейся местом стихийного отдыха. С южной стороны участок ограничен возвышенностью, на которой расположено несколько объектов с туристической и исторической привлекательностью, малоэтажными жилыми домами и пешеходной зоной со смотровыми площадками. На склонах этого холма очень часто обустраиваются места стихийного отдыха, в основном, молодежи альтернативной внешности. С западной стороны участок также ограничен возвышенностью, на которой существуют многоэтажные административные постройки, а также проходит строительство многоэтажных жилых домов.
Таким образом, участок практически со всех сторон, кроме северной, ограничен возвышенностями с резкими и значительными перепадами высот по отношению к участку, что определяет его месторасположение как в «котловане». Такое месторасположение, в сочетании с особенностями использования окружающих участок склонов, обуславливает невозможность, или крайнюю затрудненность в обеспечении обособленности планируемой застройки от влияния таких негативных факторов, как сброс мусора, организация нежелательных стихийных мест отдыха возле домов, несанкционированное вторжение. Субъективные исторические и фольклорные факторы также являются негативной стороной месторасположения участка, нивелировать которые не представляется возможным.
Как же обстоят дела с транспортной доступностью участка?
Доступ к участку на автомобильном транспорте возможен с двух улиц: Верхний Вал и Андреевский спуск. Если доступ с ул. Верхний Вал для автомобильного транспорта практически не затруднен, то ул. Андреевский Спуск официально закрыта для движения частного автотранспорта. В дополнение к этому ограничению, эта улица является крайне неудобной для движения автотранспорта в виду ее технического состояния, в особенности в зимнее время. Таким образом, можно рассматривать единственный возможный подъездной путь для автотранспорта - ул. Верхний и Нижний Вал. Уровень автомобильной доступности участка можно характеризовать как - ниже среднего.
По этим улицам проходит несколько маршрутов муниципального транспорта (маршрутных такси), а также линия трамвая. Эти маршруты являются единственными, соединяющие участок с другими районами. С южной стороны, на возвышенности, через ряд жилых и административных зданий пролегает ул. Большая Житомирская, по которой проходит большое количество маршрутов общественного транспорта. Несмотря на то, что расстояние от этой улицы до участка составляет всего около 200-250 метров, данное направление нельзя рассматривать как удобный доступ к участку для пассажиров общественного транспорта по причине рельефных особенностей. Доступность участка для общественного транспорта оценивается как ниже среднего.
Как и для автомобильного транспорта, удобный пешеходный доступ к участку возможен со стороны ул. Верхний и Нижний Вал и ул. Андреевский Спуск. С других сторон, по причине рельефных условий расположения участка доступ для пешеходов крайне затруднен.
Оценим также и существующее функциональное назначения участка.
После всестороннего анализа месторасположения участка, его окружения, транспортной и пешеходной доступности и конъюнктуры рынка недвижимости Киева были выявлены следующие основополагающие моменты, влияющие на определение потенциальных вариантов застройки:

участок располагается в зоне расширенного центра со средним уровнем престижности;

транспортная и пешеходная доступность оцениваются как ниже среднего;

окружение участка, благодаря рельефным условиям, является негативной стороной его месторасположения;

месторасположение участка обладает непреодолимыми негативными факторами;

участок соединяется с ул. Андреевский Спуск, являющейся уникальным историческим и туристическим местом притяжения.

Согласно классификации жилых помещений, элитное жилье должно обладать обязательными условиями, нарушение которых приведет к невосприятию продукта рынком и, соответственно, к значительному занижению самим рынком класса зданий. Ниже приведена таблица соответствия участка и проекта застройки основным требованиям к жилым помещениям высокого уровня.

Обязательное требование:

Существующая характеристика участка

Расположение в центральном районе, или приближенном к нему

Расположен в зоне расширенного центра

Расположение в зоне с высоким уровнем престижности

Расположен в зоне со средним уровнем престижности

Наличие хорошего вида из окон -
Вид из окон планируемых зданий отсутствует по причине рельефных особенностей, а также планировочных решений.

Престижное соседство - Уровень соседства участка можно оценить как ниже среднего.

Удобные подъездные пути - Подъезд к участку затруднен.

Обеспечение контроля доступа на территорию и обособленности территории - По причине рельефных и других особенностей невозможно обеспечить приватность проживания в создаваемом проекте.

Итак, подведем итог:
Из приведенного предварительного анализа следует, что 83% критериев не соответствуют обязательным требованиям, предъявляемым для элитной малоэтажной застройки. Таким образом, на рассматриваемом участке строительство элитного малоэтажного жилья невозможно, так как не будет воспринято рынком и прямыми целевыми покупателями. С целью создания конкурентоспособного продукта требуется пересмотреть функциональное назначение площадей, их класс и позиционирование на рынке.

Продолжение следует...

www.o-k.com.ua